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Vendita o acquisto - Acquisto di una nuova casa, a cosa stare attenti

L’acquisto di una nuova casa è un passo importante che potrebbe riservare qualche brutta esperienza, purtroppo succede molto spesso che immobili con difformità edilizie e/o difformità catastali siano venduti ad ignari compratori.
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L’acquisto di una nuova casa è un passo importante che potrebbe riservare qualche brutta esperienza, purtroppo succede molto spesso che immobili con difformità edilizie e/o difformità catastali siano venduti ad ignari compratori. Quando procediamo all'acquisto di un’auto usata sappiamo bene che tipo di documentazione chiedere al venditore ma quando si tratta di un immobile quasi nessuno conosce l’iter da seguire e che documenti vanno richiesti al venditore.

Vediamo come e cosa controllare prima di procedere alla firma del preliminare d’acquisto:

  • L’atto di proprietà dell’immobile che può essere un atto notarile, una sentenza di un giudice oppure un atto di successione;
  • Se si tratta di un appartamento facente parte di un condominio è fondamentale accertarsi che il proprietario abbia saldato tutte le spese condominiali e in linea generale che non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri diritti di terzi sull'appartamento;
  • Un tecnico redigerà la certificazione di conformità urbanistica dell’immobile, cioè certificherà che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda ai progetti e alla documentazione che il Comune ha autorizzato, cioè se quello che è stato dichiarato nei titoli edilizi presentati durante gli anni (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, sanatoria, condono, CILA, SCIA, DIA, CIL) corrisponde allo stato attuale. La certificazione di conformità urbanistica dell’immobile è fondamentale per la richiesta di un mutuo ed è cosa saggia chiederla prima della stipula del preliminare d’acquisto. In caso si siano riscontrati abusi edilizi, questi devono essere sanati (se possibile) del venditore con una pratica edilizia in sanatoria;
  • Verificare la conformità catastale dell’immobile, cioè verificare che le planimetrie depositate al catasto corrispondano allo stato attuale; Il catasto non è probatorio, cioè non attesta la regolarità urbanistica dell’immobile, ma è solo un ufficio statale che ha sola funzione fiscale, cioè per il pagamento delle tasse;
  • Verificare la presenza dell’abitabilità;
  • In caso di donazione, compravendita o contratti di affitto il proprietario dell’immobile deve fornirci l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica).

La responsabilità civile e penale per quanto dichiarato sulla certificazione di conformità urbanistica dell’immobile è ad esclusivo carico del venditore oppure è del tecnico (geometra, architetto, ingegnere) incaricato dal proprietario o dalla parte acquirente.

E' altrettanto importante sapere che l’agenzia immobiliare e il notaio che stipulerà l’atto notarile non hanno alcuna responsabilità.


Rivolgetevi sempre ad un professionista che vi possa accompagnare, consigliare e sostenere in questa esperienza.

La casa è l’involucro in cui viviamo, è il nostro vestito, deve rispecchiarci e farci stare bene, solo un professionista può capire al meglio le vostre necessità, sfruttare al meglio il vostro budget, i vostri spazi e trovare così la soluzione esatta prendendovi per mano e concretizzando le vostre esigenze.

Valentina Mancini


Mi sono laureata a “La Sapienza” di Roma in Tecniche dell’Architettura e delle Costruzioni, amo tutto del mio lavoro e cerco sempre di dare il massimo ai miei clienti.



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